限購(gòu)謝幕：漫長(zhǎng)的告別

　　《中國(guó)新聞周刊》記者 陳惟杉

　　發(fā)于2024.5.20總第1140期《中國(guó)新聞周刊》雜志

　　2024年，這是房地產(chǎn)限購(gòu)政策于2010年首次出臺(tái)后的第14個(gè)年頭。隨著5月9日杭州、西安同日全面取消限購(gòu)，截至目前，雖然海南全省、北京、上海、深圳等地仍執(zhí)行相對(duì)嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但一線城市的限購(gòu)政策已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)。

　　“近期重點(diǎn)城市密集出臺(tái)松綁限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)在新的政策基調(diào)下，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策向主城區(qū)優(yōu)化、二線城市全面取消限購(gòu)的格局將加速形成�！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為。

　　樓市限購(gòu)，這項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)志性政策正在逐步退出歷史舞臺(tái)。申萬(wàn)宏源研究團(tuán)隊(duì)，將其歸因于“政策思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)、保投資轉(zhuǎn)向穩(wěn)房?jī)r(jià)”。

　　其研究報(bào)告中提出，此前的政策思路是供給側(cè)邏輯，依靠穩(wěn)定融資(融資三支箭、融資白名單等)期望穩(wěn)定房企、控制風(fēng)險(xiǎn)，依靠穩(wěn)定投資(三大工程：保障房+平急兩用+城改、保交付等)期望對(duì)沖實(shí)物工作量、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但政府對(duì)于地產(chǎn)需求側(cè)更多是托底式的政策。現(xiàn)在政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)邏輯，“去庫(kù)存成為了目前的需求側(cè)計(jì)劃和目標(biāo)，并意味著目前更強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，預(yù)計(jì)后續(xù)將有進(jìn)一步的需求側(cè)支持政策推出”。

　　在近14年時(shí)間里，限購(gòu)政策的放松與收緊，如同房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度計(jì)一般，透過(guò)限購(gòu)政策的取向可以明確體察當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水溫”。

　　如今，隨著4月底中央政治局會(huì)議再度定調(diào)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，外界希望限購(gòu)政策放松再次提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水溫”。

　　“漫長(zhǎng)的告別”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策正在經(jīng)歷一場(chǎng)尚未看到終局的“漫長(zhǎng)的告別”。從全國(guó)范圍來(lái)看，全面取消，抑或放松限購(gòu)政策的浪潮始于2023年下半年。

　　第一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2023年7月。中央政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

　　當(dāng)年下半年，一批城市全面取消限購(gòu)，既包括像南昌、沈陽(yáng)、南京、蘭州、福州、濟(jì)南、鄭州、合肥、武漢、太原、昆明等省會(huì)城市，也包括像大連、青島這樣的計(jì)劃單列市。

　　但是這些城市取消限購(gòu)并未在輿論與市場(chǎng)層面掀起多大波瀾，主要原因是限購(gòu)政策在這些城市已經(jīng)經(jīng)歷放松，全面取消前存在感已然不強(qiáng)。以去年9月宣布取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策的鄭州為例，有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，全面取消限購(gòu)政策對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。一方面，二環(huán)內(nèi)新房數(shù)量較少；另一方面，此前限購(gòu)政策在執(zhí)行時(shí)已有缺口，并非不能繞開(kāi)。

　　進(jìn)入2024年后仍在執(zhí)行限購(gòu)政策的城市已然屈指可數(shù)。今年1月底，住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上強(qiáng)調(diào)，支持各城市因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。隨后，北上廣深四座一線城市限購(gòu)政策出現(xiàn)松動(dòng)，如北京市住建委宣布，廢止兩年前發(fā)布的“離異3年內(nèi)不得在京購(gòu)房”的政策。

　　再到4月底，中央政治局會(huì)議指出，“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，這被外界視為部署新一輪房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。在此前后，長(zhǎng)沙、成都先后取消限購(gòu)，之后北京、深圳先后放松五環(huán)外與非核心區(qū)限購(gòu)，杭州、西安則在5月9日同一天取消限購(gòu)。

　　至此，僅剩北京、上海、廣州、深圳、天津、海南省全省和珠海橫琴地區(qū)，仍未全面取消限購(gòu)。

　　相比于去年下半年的一眾省會(huì)城市全面取消限購(gòu)，新一輪取消、放松限購(gòu)之所以引發(fā)關(guān)注，更多在于一線城市，以及像成都、杭州這樣的強(qiáng)二線城市也在行動(dòng)。

　　限購(gòu)，作為一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，始于2010年。當(dāng)年4月，有“新國(guó)十條”之稱的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》對(duì)外發(fā)布，提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。

　　此后，多座城市出臺(tái)以限購(gòu)、限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策。如杭州便與北京、深圳、上海、廈門、寧波、福州等城市同屬首批推出限購(gòu)政策的城市，當(dāng)年10月11日，杭州發(fā)布“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買1套商品住房(含二手存量住房)”的政策。

　　限購(gòu)政策執(zhí)行之初，像杭州這樣并不區(qū)分居民戶籍與城市區(qū)域，全市統(tǒng)一限購(gòu)一套商品住房的城市不在少數(shù)。最先出臺(tái)“新國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則的北京便提出，“同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房”。

　　但是很快，這樣略顯粗疏的限購(gòu)政策迎來(lái)調(diào)整，如2011年2月，“京15條”對(duì)于非北京市戶籍居民家庭的購(gòu)房門檻定為在北京無(wú)房并且連續(xù)5年在北京繳納社保或個(gè)人所得稅，并且限購(gòu)一套。區(qū)分本地戶籍與非本地戶籍，逐漸成為城市推行限購(gòu)政策關(guān)鍵，這也標(biāo)志著限購(gòu)與戶籍深度綁定。

　　如果從2010年10月的節(jié)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算，杭州此番終結(jié)了執(zhí)行13年多的限購(gòu)政策。此前，杭州限購(gòu)政策已經(jīng)經(jīng)歷多輪放松。今年3月，杭州已經(jīng)解除二手房限購(gòu)政策。去年10月，杭州也曾進(jìn)行過(guò)一次限購(gòu)政策松綁，將限購(gòu)區(qū)域縮減到上城區(qū)、拱墅區(qū)、濱江區(qū)和西湖區(qū)四個(gè)核心城區(qū)內(nèi)。

　　杭州解除二手房限購(gòu)政策時(shí)，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生曾發(fā)表觀點(diǎn)，杭州此次放開(kāi)二手房限購(gòu)是“精準(zhǔn)調(diào)控”，主要因?yàn)楹贾菪路渴袌?chǎng)的庫(kù)存較為“健康”，庫(kù)存出清周期僅為10個(gè)月，但二手房庫(kù)存壓力巨大、掛牌量已近14萬(wàn)套。

　　顯然，高企的庫(kù)存是驅(qū)使這一輪一線城市和強(qiáng)二線城市調(diào)整限購(gòu)政策的直接原因。像成都這樣的熱點(diǎn)城市亦不能在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中幸免。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)樓市銷售大面積下行，而成都新建商品房成交14.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)9.7%，二手房成交超過(guò)22萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)68%，屬于“幸運(yùn)兒”。

　　但是進(jìn)入2024年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)均現(xiàn)拐點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在2024年一季度，成都新房成交24336套，同比下降32.96%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在2024年1月，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，2月和3月連續(xù)兩月環(huán)比下跌0.1%，結(jié)束了此前連續(xù)24個(gè)月的環(huán)比上漲趨勢(shì)。

　　住建部部長(zhǎng)倪虹曾在今年全國(guó)兩會(huì)期間表示，房地產(chǎn)是以城市為單元的市場(chǎng)，各個(gè)城市的供求關(guān)系差別很大，城市政府要根據(jù)人口、供需和保障需求編制實(shí)施好住房的發(fā)展規(guī)劃，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　當(dāng)下，外界更為期待一線城市的限購(gòu)政策能否更大尺度地放松。畢竟一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)也難言樂(lè)觀。2024年1~2月，一線城市商品房銷售面積447萬(wàn)平方米，同比下降27%，僅北京錄得同比10%的增長(zhǎng)。

　　有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)新聞周刊》直言，在因城施策的背景下，此前各地出臺(tái)政策像“擠牙膏”一般，往往是看到市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)惡化到一定程度，再釋出部分寬松政策，導(dǎo)致不斷錯(cuò)失時(shí)機(jī)。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者鄧浩志直言，“廣州雖然掛著一線城市的名號(hào)，但就近年樓市表現(xiàn)而言，廣州甚至比不上杭州。杭州都全面取消限購(gòu)了，廣州應(yīng)該也不遠(yuǎn)了，很可能在未來(lái)的1到2個(gè)月內(nèi)，就會(huì)宣布全面松綁限購(gòu)�！贝饲�，廣州僅從2024年1月27日放開(kāi)建筑面積120平方米以上住房限購(gòu)。

　　另外，目前仍然堅(jiān)持較嚴(yán)限購(gòu)政策的北京、上海會(huì)不會(huì)擴(kuò)大目前的非限購(gòu)區(qū)域，也非常值得關(guān)注。鄧浩志認(rèn)為，未來(lái)，二線城市全面徹底松綁，一線城市大部分松綁基本是板上釘釘?shù)氖虑�。除了松綁政策之外，未�?lái)還將會(huì)有更多的刺激性政策出臺(tái)，比如傳聞中的契稅大幅降低，以及很可能在近期落地的降息、降準(zhǔn)、降LPR，最終下調(diào)房貸利率等。

　　除了取消限購(gòu)，當(dāng)前的樓市“減法”還包括限貸調(diào)整。按北京新政，離婚不滿一年但名下無(wú)房，4月23日起開(kāi)始執(zhí)行首套房貸利率。南昌、青島、泰州、福州等10多個(gè)城市階段性取消了首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　做“減法”的同時(shí)，各種“加法”也在加碼。超過(guò)70個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整了住房公積金相關(guān)政策，提高貸款額度，提高多孩家庭、青年人才等群體的貸款上限等。一些城市擬推進(jìn)買房落戶，南京就買房就能落戶開(kāi)始向社會(huì)征求意見(jiàn)。

　　顯然，相比于個(gè)別城市取消、放松限購(gòu)，外界期待又一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松周期的到來(lái)。

　　全面寬松周期來(lái)了？

　　像杭州這樣擁有超過(guò)13年限購(gòu)歷史的城市，調(diào)控政策都經(jīng)歷過(guò)至少兩輪從收緊到刺激，到再收緊再刺激的歷程。

　　而中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策上一次轉(zhuǎn)向?qū)捤蛇�是在2014~2016年間，調(diào)控政策經(jīng)歷從刺激到收緊的過(guò)程。從2014年“330”開(kāi)始，到2016年“930”結(jié)束，短短兩年半時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策從“全面刺激”走向“緊急收縮”，動(dòng)用各種調(diào)控政策工具。

　　如果拉長(zhǎng)時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)政策持續(xù)在“刺激、收緊”的循環(huán)之中，刺激帶來(lái)局部泡沫，收緊引發(fā)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至3月，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.48億平方米，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。作為對(duì)比，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策寬松周期，疊加棚改貨幣化影響，全國(guó)商品房待售面積在2016年2月創(chuàng)下7.39億平方米的峰值后，在2019年11月降至4.92億平方米的近十年低值。

　　外界自然期待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)可以迎來(lái)與上一輪“去庫(kù)存”時(shí)類似的寬松政策。如果從2014~2016年的調(diào)控政策放松過(guò)程來(lái)看，取消、放松限購(gòu)?fù)�往是最先使用的政策工具�?/p>

　　2014年6月起，非一線城市限購(gòu)陸續(xù)取消、放松，如杭州在當(dāng)年7月先是解除蕭山、余杭兩區(qū)，以及主城區(qū)140平方米以上住房限購(gòu)政策。隨后在8月，主城區(qū)140平方米以下住房限購(gòu)政策亦被解除。

　　在限購(gòu)政策松綁之余，亦有大量政策驅(qū)動(dòng)購(gòu)房者“加杠桿”。僅2015年，央行便降息4次、降準(zhǔn)3次，同時(shí)不斷壓低首套房與二套房首付比例，在當(dāng)年分別降至20%與30%。

　　不少學(xué)者從2023年開(kāi)始呼吁，要不斷加碼松綁力度。野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺在2023年表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要復(fù)蘇，一定要抓住一個(gè)最重要的“牛鼻子”，其實(shí)就是房地產(chǎn)�！霸谖铱磥�(lái)松綁、放松就和通過(guò)中央財(cái)政多花錢去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)同樣重要�！彼�認(rèn)為，2023年已經(jīng)有了很好的開(kāi)端，總的說(shuō)來(lái)可能還是不夠，“無(wú)論是在放松方面，還是在增加中央政府的支出力度或者救助力度方面都需要加碼”。

　　而據(jù)中指院2023年12月置業(yè)意愿調(diào)查顯示，還貸壓力大、收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下跌是影響居民購(gòu)房的主要因素，限貸放松和下調(diào)房貸利率是未來(lái)促進(jìn)購(gòu)房需求入市的兩大政策取向。

　　前述鄭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，相比于限購(gòu)政策調(diào)整，他更為關(guān)注利率的下調(diào)，其能帶給市場(chǎng)更大幅度的刺激效果。

　　其實(shí)，在這一輪取消、放松限購(gòu)的過(guò)程中，一些城市也在放松限貸政策，如杭州就修改了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即使在杭州某一城區(qū)擁有住房，在另一城區(qū)新購(gòu)第一套住房時(shí)仍被認(rèn)定為首套住房。按照杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍的測(cè)算，目前杭州首套房與二套房的貸款利率分別為3.75%、4.25%，相差50bp，以15年貸款200萬(wàn)元測(cè)算，可以節(jié)省15萬(wàn)元利息支出。

　　如何進(jìn)一步放松限貸，降低購(gòu)房者“加杠桿”的成本是外界關(guān)注的重點(diǎn)。

　　國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊撰文分析認(rèn)為，限貸方面亦有進(jìn)一步放松的空間：一是下調(diào)房貸利率，央行規(guī)定的利率下限：首套LPR-20bp、二套LPR+20bp，部分城市可突破下限。當(dāng)前一線城市首套最高LPR+10bp，二套最高LPR+60bp，加點(diǎn)部分下降空間較大。二是降低首付比例，央行規(guī)定的首付下限：首套20%、二套30%。當(dāng)前一線城市首套30%、二套40%~50%，仍有下降空間。三是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，目前調(diào)整至“認(rèn)房不認(rèn)貸”，相比2014年“930”，政策仍有空間，即貸款結(jié)清，即使名下有房，仍可按首套。

　　不過(guò)，即使樓市的寬松周期再現(xiàn)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，不要與2014年那一輪“去庫(kù)存”帶來(lái)的火熱比較，因?yàn)檫@是兩個(gè)事情：2014~2019年，每年一萬(wàn)億元的PSL助力棚改，創(chuàng)造出巨大的需求。

　　需求為何難刺激？

　　取消、放松限購(gòu)，乃至其他刺激需求的政策可能對(duì)市場(chǎng)的影響都是微乎其微，這可能是當(dāng)下不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　限購(gòu)政策的松動(dòng)往往只能帶來(lái)銷量的一時(shí)增長(zhǎng)，從此前放松限購(gòu)的廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也可見(jiàn)一斑。

　　今年3月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約50萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)。在放開(kāi)120平方米以上戶型限購(gòu)政策的帶動(dòng)下，廣州中心區(qū)域市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，3月看房量、成交量相比前幾月漲勢(shì)明顯，僅次于去年十一黃金周的高峰期。

　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月廣州全市新房網(wǎng)簽總數(shù)為4834套，與3月基本持平，為近10年4月的最低點(diǎn)。也就是說(shuō)廣州樓市并沒(méi)有延續(xù)小陽(yáng)春的回暖，而是有再次掉頭向下的趨勢(shì)。

　　對(duì)此，鄧浩志認(rèn)為，在120平方米以上戶型取消限購(gòu)利好的推動(dòng)下，符合條件的客戶已經(jīng)基本消化完，市場(chǎng)缺乏接續(xù)的購(gòu)買力進(jìn)入。同時(shí)，3月份經(jīng)歷一波以價(jià)換量之后，各大樓盤也不敢再繼續(xù)進(jìn)一步降價(jià)，因?yàn)椴糠?022年拿地的項(xiàng)目，甚至2023年上半年拿地的項(xiàng)目，按當(dāng)前售價(jià)已經(jīng)浮虧，如果再降價(jià)銷售，房企財(cái)務(wù)壓力會(huì)更大。

　　對(duì)于4月底中央政治局會(huì)議后北京、深圳放松限購(gòu)，杭州、西安取消限購(gòu)的效果，李宇嘉認(rèn)為，短期會(huì)釋放一部分需求，比如成都、西安都是西部地區(qū)最核心的城市，腹地幾千萬(wàn)、上億人口，一些有購(gòu)買力的人群到這些城市核心區(qū)買房。但是對(duì)其他地方來(lái)說(shuō)，這一方面是資金的凈虹吸；另一方面，這樣的需求至多能給樓市帶來(lái)個(gè)案式的新聞點(diǎn)，對(duì)于消化龐大的庫(kù)存沒(méi)有太大的效果。

　　相比于刺激需求，限購(gòu)政策松綁帶來(lái)的更直接影響可能是二手房掛牌數(shù)量激增。杭州取消限購(gòu)政策后首日，據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，二手房新增買賣房源增長(zhǎng)91%。此前杭州已然感受到二手房庫(kù)存的壓力，不然不會(huì)在今年3月先行放開(kāi)二手房限購(gòu)。但是相比于激發(fā)需求，限購(gòu)政策松綁似乎更能激發(fā)房主掛牌試水的欲望。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，百城二手房掛牌總量于2023年9月創(chuàng)下階段性高點(diǎn)，大幅增長(zhǎng)至747萬(wàn)套，2024年4月末百城二手房掛牌總量為713萬(wàn)套。當(dāng)前百城二手房掛牌總量已經(jīng)在700萬(wàn)套的水平維持了7個(gè)月。

　　對(duì)此，國(guó)金證券解釋稱，短期內(nèi)二手房掛牌量大幅增加，會(huì)造成彼此間價(jià)格的互相傾軋，二手價(jià)格持續(xù)下行會(huì)帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格下行，而價(jià)格的下降又會(huì)加重居民的觀望情緒，不利于新房銷售，銷售不暢后只能進(jìn)一步降價(jià)，最終走入量?jī)r(jià)齊縮的負(fù)向循環(huán)，因此二手房掛牌量的穩(wěn)定對(duì)價(jià)格以及銷售的企穩(wěn)至關(guān)重要。

　　到底是什么在壓制購(gòu)房需求？無(wú)論從新市民人口數(shù)量，還是城鎮(zhèn)化率來(lái)看，購(gòu)房需求仍然存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，新市民人口總量約為3億，占總?cè)丝诘谋戎爻�過(guò)20%，具有很大的居住需求。2023年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.2%，仍處于快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)化內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力比較強(qiáng)勁。

　　其實(shí)，自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期以來(lái)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“超跌”。萬(wàn)科董事局主席郁亮便多次判斷“市場(chǎng)超跌”，據(jù)萬(wàn)科測(cè)算，中國(guó)未來(lái)每年住宅開(kāi)工面積中樞值是10億到12億平方米，但是2023年住宅新開(kāi)工面積不到7億平方米，已經(jīng)跌至2006年水平。

　　原中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇也告訴《中國(guó)新聞周刊》，他并不認(rèn)同“天花板論”，一些真實(shí)需求被短期內(nèi)信心不足、預(yù)期不良所掩蓋。李宇嘉也認(rèn)為，一二線城市新市民集中，“不得不買房”的需求很多，但大部分需求都轉(zhuǎn)向二手房。

　　可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)的源頭在于“剛需”入場(chǎng)。香港中文大學(xué)(深圳)人文社科學(xué)院教授陶然向《中國(guó)新聞周刊》分析說(shuō)，一旦住房的投資屬性不復(fù)存在，回歸其居住屬性，目前一線城市以及二線城市的房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)大幅下降，但是對(duì)于一些新市民而言仍然比較高，特別是在當(dāng)下就業(yè)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定的情況下。

　　相比于各類限制性政策，預(yù)期不良才是影響當(dāng)下人們買房最主要的因素。

　　陸挺近期在接受媒體采訪時(shí)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)進(jìn)度較慢，在于存在一些下降螺旋�！霸诜�?jī)r(jià)和買房之間存在下降螺旋，房?jī)r(jià)越跌，大家越不買房；大家越不買房，房?jī)r(jià)就會(huì)越下跌。買房和保交樓之間也存在下降螺旋，大家不買房，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢蓋房，保交樓的問(wèn)題就難以解決；保交樓進(jìn)展較為緩慢，導(dǎo)致大家買新房積極性下降，反而轉(zhuǎn)向買二手房。大家不買新房，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢買地，地方財(cái)政面臨的壓力加大�！�

　　“存量時(shí)代”，政策空間還有多大？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平曾用“重抑制需求輕增加供給”評(píng)價(jià)曾經(jīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，認(rèn)為其需求抑制是暫時(shí)性政策，松動(dòng)后需求會(huì)大幅反彈。

　　但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系改變，特別是2023年7月中共中央政治局會(huì)議作出“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷，過(guò)往注重需求側(cè)的房地產(chǎn)調(diào)控政策必然隨之改變。

　　2024年2月27日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，明確指出：根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。

　　對(duì)于政府而言，從源頭土地供給層面便需要改變過(guò)去的行為模式。就在4月30日晚間，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。這份通知稱，各地要根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

　　其中重申2019年6月便已制定的規(guī)則：商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月(不含)至36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)，動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

　　第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)稱，有可比數(shù)據(jù)的411座城市在2024年的宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H有1.83萬(wàn)公頃，同比降幅為18%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線、二線、三四線城市在2024年的宅地計(jì)劃供應(yīng)量分別同比減少了12%、25%和18%。

　　在減少商品住宅用地出讓的同時(shí)，亦要加大對(duì)保障性住房的土地資源傾斜。如5月11日，北京市住建委印發(fā)的《2024年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》顯示，北京2024年計(jì)劃安排各類住房用地1060公頃(1060萬(wàn)平方米)，其中保障性住房用地460公頃。在用地安排上，將引導(dǎo)保障性住房用地向重點(diǎn)功能區(qū)、軌道站點(diǎn)周邊布局。

　　國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊分析認(rèn)為，2014~2018年，核心問(wèn)題是三四線去庫(kù)存。房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模拿地使得供給激增，而三四線城市人口持續(xù)流出、購(gòu)房需求有限，導(dǎo)致商品住房過(guò)剩。為增加有效需求，實(shí)施棚改貨幣化去庫(kù)存。經(jīng)過(guò)幾年棚改，2018年5月三四線商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.4%，有效去化了三四線過(guò)剩庫(kù)存。

　　而2019年至今，核心問(wèn)題是保障房補(bǔ)短板。商品房主要通過(guò)城中村改造，增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，保障性住房則有效解決工薪收入群體住房困難問(wèn)題。住房供應(yīng)核心邏輯變?yōu)樯唐贩亢捅Ｕ戏坎⒅亍?/p>

　　隨著商品房與保障房雙軌制的確立，孟曉蘇認(rèn)為，過(guò)去通過(guò)“打壓”商品房市場(chǎng)確保工薪階層居住權(quán)利的時(shí)代必然過(guò)去，這都推動(dòng)原有的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向理性化，讓商品房真正回歸商品屬性，即充分促進(jìn)其市場(chǎng)化交易。

　　“過(guò)去兩三年里，部分城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)出清。預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)，政府會(huì)出臺(tái)更積極的政策�！标懲φJ(rèn)為，一方面，建議進(jìn)一步取消限購(gòu)限售，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)就剩下一線城市和個(gè)別二線城市存在限制，政策空間有限；另一方面，要處理歷史遺留問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出清，即通過(guò)保交樓推動(dòng)完成此前的交易。

　　至于房?jī)r(jià)何時(shí)趨穩(wěn)，陸挺直言預(yù)測(cè)難度較大，需要看政府是否出臺(tái)更積極的房地產(chǎn)政策。“要推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)恢復(fù)，關(guān)鍵要抓住房地產(chǎn)這個(gè)板塊。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)明顯超調(diào)，現(xiàn)在已經(jīng)有一些支持政策，但是國(guó)內(nèi)政策還有優(yōu)化空間�！�

　　《中國(guó)新聞周刊》2024年第18期

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